Ремонт дома

Процессы инфляции и повышение стоимости топливно-энергетических ресурсов неизбежно оказывают влияние на собственников квартир за счёт ежегодного роста стоимости жилищно-коммунальных услуг.

К примеру, тарифы ЖКХ в Москве за 2013 год уже выросли на 9,7%. Отдельно стоит отметить новый метод расчёта за электроэнергию: с сентября 2013 года введены социальные нормы потребления, сверх которых расчёт производится по повышенному тарифу.

Около 40% всей вырабатываемой энергии, по данным Госстроя России, расходуется на обеспечение жилых зданий, которые в массе представлены многоквартирными домами постройки 1970-1980-х годов. Причём больше половины этой энергии, а именно 64%, тратится на обеспечение многоквартирных домов горячей водой и теплом.

Такие дома в большинстве своём соответствуют самому низкому классу энергоэффективности «Е», а их конструкции по сопротивлению передаче тепла почти в два раза ниже современных требований даже без учёта износа.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», каждые 5 лет требования энергетической эффективности многоквартирных и жилых домов будут пересматриваться в целях повышения сбережения энергии. В совокупности с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций и ростом тарифов расходы на содержание такого дома будут расти с угрожающей скоростью.

Сократить расходы можно и, более того, необходимо. Именно эту цель преследует введение мероприятий по сбережению энергии и повышению энергоэффективности.

Куда пропадает тепло и как с этим бороться?

На сегодняшний день главным документом в этой области является именно Федеральный закон № 261-ФЗ от 23.11.2009 (в ред. от 02.07.2013). Этот документ заложил основы правовых, экономических и организационных способов стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности, то есть единственного средства противодействия растущим тарифам ЖКХ.

Многоквартирный дом потребляет огромное количество разнообразных ресурсов: воды, тепловой и электрической энергии и т. д. Но сколько же из оплаченных ресурсов реально используется, а не тратится впустую?

Первый шаг на этом пути – обязательная установка общедомовых и индивидуальных приборов учёта в рамках требований Федерального закона. Счётчики обеспечивают точное определение потребления ресурсов многоквартирным домом, а в некоторых случаях помогают своевременно выявить утечки в общедомовых трубопроводах по разнице в расходах между общими и индивидуальными приборами учёта.

Установка счётчиков, так или иначе, заставляет жителей следить за расходами ресурсов и относиться к ним бережнее.

Помните плакаты советского времени, на которых писали: «Уходя, гасите свет. Выключайте электроприборы»? Сейчас, как никогда, они вновь становятся актуальны. Сложно представить, но даже не отсоединённое от электросети зарядное устройство телефона или планшета потребляет энергию. На электронном портале Государственной информационной системы в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности есть множество подобных практических советов для обычного жителя многоквартирного дома. Если даже из простого любопытства в течение месяца попробовать соблюдать некоторые из них, то удивление от экономии «взявшейся из воздуха» будет приятным.

Сложности с управлением многоквартирным домом ещё и в том, что он состоит из большого числа отдельных собственников жилых и нежилых помещений, поэтому для его управления существует несколько форм организации: ТСЖ, непосредственное управление и управляющие компании, действующие на основании договора.

В соответствии с Жилищным кодексом, договор с управляющей компанией собственники могут заключить от 1 года до 5 лет. Сегодня типовые договоры содержат не только описание имущества многоквартирного дома, а также перечни работ по его содержанию и уборке, мероприятия по сбережению энергии и энергоэффективности, перечень которых приведён в Постановлении Правительства РФ от 23.08.2010 № 646.

Помимо прочего, в отопительный период управляющую компанию Федеральный закон обязывает не только принимать меры к сбережению тепловой энергии, но и соблюдать качество коммунальных услуг, а это сильно усложняет поставленную задачу.

Решить вопросы сбережения энергии возможно только совместными действиями, как управляющей компании, так и жильцов.

Каждый из потребляемых многоквартирным домом ресурсов обладает потенциалом для его сбережения и способом его достижения. Перечни таких работ, часть из которых управляющая компания может взять на себя, являются дополнительным источником извлечения средств, а для собственника жилья – экономией, позволяющей снизить расходы.

Тепло, которое теряет многоквартирный дом, уходит, главным образом, через стены, так как площадь этой ограждающей конструкции намного больше площади той же кровли.

На втором месте по тепловым потерям стоят светопрозрачные конструкции. Нормальная площадь остекления составляет около 20% от площади стен, а каким бы оно ни было энергоэффективным, сопротивление теплопередаче окна в разы меньше сопротивления теплопередачи стен.

Третье место по потерям теплоты остаётся за кровлей. Масла в огонь подливают и трубопроводы горячей воды или систем отопления. Только из-за недостаточной теплоизоляции в подвалах или на чердаках они теряют до 10% тепловой энергии, которая для ТЭЦ уже считается поставленной потребителю, то есть за неё придётся заплатить.

Если всё-таки удастся представить, сколько многоквартирных домов имеют на сегодняшний день показатель сопротивления теплопередаче в несколько раз ниже нормируемого и сколько из произведённой тепловой энергии уходит через неутеплённые стены, трубы, окна и крышу, становится непонятно, почему в крупных городах до сих пор встречается нерастаявший снег. Потери всех необходимых ресурсов и – самое важное – список мероприятий по их устранению позволяет получить процедура под названием «энергоаудит», или энергетическое обследование здания. Также по итогу энергоаудита составляется энергетический паспорт здания.

9 сентября 2011 г. вице-губернатор Санкт-Петербурга Р. Е. Филимонов и Президент Группы компаний ROCKWOOL Элко Ван Хил в присутствии Его Королевского Высочества кронпринца Дании Фредерика подписали Протокол, согласно которому эксперты ROCKWOOL провели энергоаудит социальных объектов города и подготовили перечень мер по повышению их энергетической эффективности.

Объектами исследований послужили: больница, детский сад и многоквартирный жилой дом 137-й серии, одной из наиболее распространённых в Санкт-Петербурге. Для сравнения: доля типовых крупнопанельных домов в городе составляет 53%, а домов именно 137-й серии – 17% от всего жилого фонда.

При реализации предложенных мер экономия тепловой энергии составит до 95%, электроэнергии – до 25%, холодной воды – до 20%. При этом следует отметить, что 60% экономии тепловой энергии достигается за счёт утепления внешних стен, а также труб отопления и горячей воды в подвале. Потенциал для сбережения средств поражает.

Следует привести несколько конкретных способов борьбы с потерями на примере заключения по энергетическому обследованию многоквартирного дома.

Использование химических средств очистки не реже одного раза в пять лет для трубопроводов систем отопления позволит удалить отложение минеральных солей и снизит потребление тепловой энергии на 2%. Всего 1 мм таких отложений не только снижает пропускную способность системы, но и отдачу тепла от них (на 15%).

В отопительный сезон ТЭЦ подаёт теплоноситель в сеть с параметрами в зависимости от температуры наружного воздуха, но с большим запасом, поэтому жильцы часто проветривают квартиры с помощью открытых форточек. При наличии у дома индивидуального теплового пункта его необходимо оборудовать автоматизированными узлами управления, обеспечивающими точное погодное регулирование. Это позволит снизить на 5% потребление тепловой энергии.

Безусловно, самую эффективную экономию тепловой энергии на отопление принесёт устранение мест наибольших её потерь. Замена обычных стеклопакетов на энергоэффективные обеспечит 25% экономии, утепление наружных ограждающих конструкций – до 30%, замена теплоизоляции систем отопления на цилиндры из каменной ваты – до 30% экономии тепла, подаваемого по трубам систем отопления.

Из приведённых примеров видно, что теплоизоляция важна как средство повышения энергоэффективности здания в целом и снижения расходов каждого из его жильцов в частности. К выбору теплоизоляционных материалов следует подходить ответственно. Они должны обладать следующими характеристиками: низкий коэффициент теплопроводности, негорючесть, звукопоглощение, гидрофобность и паропроницаемость, устойчивость к деформации, экологичность и биостойкость.

Этим характеристикам удовлетворяют теплоизоляционные материалы из каменной ваты ROCKWOOL. Они экологичны и позволяют сохранить за свой срок службы энергии больше, чем было затрачено на её производство. Вся продукция и заводы по её производству первыми в России получили профессиональную экологическую маркировку Ecomaterial, которая совместно с необходимыми экспертными заключениями подтверждает безопасность применения материалов для человека и окружающей среды. Каменная вата используется также в качестве конструктивной огнезащиты и обеспечивает людям в случае экстренной ситуации драгоценные минуты на спасение.

Энергоэффективность – общая выгода и общая цель.

Энергоэффективность в России – это та цель, которую предстоит достичь на основании принятых решений на законодательном уровне. Она потребует внедрения мер по сбережению энергии и её разумному использованию, как от собственников отдельных квартир, так и от управляющих многоквартирными домами компаний.

Провести капитальный ремонт дома, ограждающие конструкции которого не соответствуют современным требованиям по сопротивлению передаче тепла, а потом ввести его в эксплуатацию без утепления конструкций, на сегодняшний день нельзя.

Трубопроводы систем отопления в старой изоляции, температура на поверхности которой явно выше окружающего пространства подвала или холодного чердака, отапливают не нуждающиеся в этом помещения. Из проблемы это превращается в непозволительное расточительство. Модернизация и утепление систем отопления позволяет не только эффективно поставлять тепло потребителям, но и делать это без нарушений качества подобных услуг. Это раз и навсегда устранит причину одной из самых популярных претензий, выдвигаемых жильцами.

Утеплённый фасад с заменой стеклопакетов совместно с утеплением чердака или кровли создаёт невероятный эффект, который сразу смогут ощутить жители. Данные мероприятия требуют трудовых и материальных затрат, однако они, при включении их в программы ремонта дома, раз и навсегда убедят его жильцов в заинтересованности управляющей компании в сохранении их имущества и обеспечении комфортных условий проживания.

Вот некоторые плюсы внешнего утепления ограждающих конструкций с помощью каменной ваты:

• Полностью исчезнет проблема промерзания и образования конденсата в помещениях, а также эффект сквозняка возле холодных стен.
• Каменная вата не препятствует естественной диффузии излишков водяного пара, и квартира не превратится в теплицу с влажным тропическим климатом.
• Утеплитель защищает, как «шуба», конструкции здания от температурных перепадов и распространения огня, значит, их безопасность и сроки службы без проведения ремонтов увеличиваются.
• Волокнистая структура изделий из каменной ваты придаёт ей звукопоглощающие свойства, поэтому акустический комфорт помещений повышается.

Для управляющей компании или ТСЖ применение таких решений позволит повысить класс энергоэффективности дома до самого высокого (в рамках выполнения требований Федерального закона №261-ФЗ), экономить средства текущего содержания дома, получать доход от дополнительных работ по внедрению энергоэффективных решений.

Более того, существует возможность модернизации многоквартирного дома без привлечения собственных или бюджетных средств. Это не «научная фантастика», а энергосервис.

Энергосервис как инвестиция. Российский опыт в ТСЖ.

Принятие в 2009-2010 годах ряда законодательных актов в области энергосбережения привело к появлению нового и уже достаточно распространённого бизнеса в Европе – предоставления энергосервисных услуг.

Суть нововведения такова. Управляющая компания заключает договор с энергосервисной компанией, которая на основании своих или заёмных средств проводит необходимые мероприятия и установку оборудования с целью повышения экономии ресурсов. Этот контракт не похож на договор подряда; по своим функциям его следует воспринимать как инвестицию. Возврат вложенных средств происходит из полученной экономии. Таким образом, управляющая компания может существенно повысить энергоэффективность многоквартирного дома, даже не имея на это лишних средств, причём инвестор будет заинтересован в качественном проведении работ и максимальном повышении экономии, ведь именно на него возлагаются основные риски возврата затраченных средств.

На российском рынке таких компаний становится всё больше и больше, приняты ряд постановлений и документов по регулированию взаимоотношений в области энергосервисных контрактов, как вида инвестиционной деятельности (типовые формы контрактов; Постановление Правительства РФ № 636 «О требованиях к условиям контракта на энергосервис…»).

О том, как работает этот механизм, с нами поделился Николай Владимирович Питиримов – председатель Совета некоммерческого партнёрства г. Санкт-Петербурга «Городское объединение домовладельцев», которое является инициатором проекта «Энергоэффективный квартал».

«Энергосервисная компания осуществляет проведение экпресс-энергоаудита, составление перечня энергосберегающих мероприятий, смет, покупку оборудования, его монтаж и сервисное обслуживание, а также исполнение функции Заказчика.

Возврат инвестиций, т. е. возврат финансовых средств за комплекс работ по энергосбережению, осуществляется за счёт реально полученной экономии энергии, умноженной на тариф.

Экономия рассчитывается на основании данных по ежемесячному потреблению энергии за три года. Из значения среднего потребления за месяц вычитается реальное потребление – полученная разница с учётом тарифа идёт в оплату выполненных работ.

Наибольшее распространение в нашей практике получили энергосервисные договоры на срок от года до семи лет, в зависимости от проведённых мероприятий. После возврата финансовых средств, затраченных по всем видам работ, направленных на выполнение перечня энергосберегающих мероприятий, и окончания контракта вся экономия энергии остаётся в ТСЖ.

Для ТСЖ ежемесячная потребляемая энергия на весь срок энергосервисного контракта устанавливается на уровне среднемесячного потребления за последние три года, т. е. в натуральных единицах больше не растёт, что для собственников жилья является главным аргументом для принятия решения в пользу энергосервисного договора. Рост возможен только с увеличением тарифа на энергию, т. к. оплата идёт из сэкономленной энергии в натуральных единицах, умноженных на тариф.

ТСЖ должно обеспечить сохранность оборудования и быть финансово стабильным, т. е. ежемесячно возвращать экономию энергии в пересчёте на рубли в счёт выполненных работ».

Подводим итоги.

Подсчитаем для примера, что изменится при применении утепления трубопроводов и конструкций как эффективного средства борьбы с потерями тепла в многоквартирном доме:

• снижение потерь тепла через ограждающие конструкции дома снизится до 30% (пропадут промерзания стен, эффекты сквозняка, выпадение конденсата);
• снижение уровня уличного шума за счёт звукопоглощающих свойств материалов из каменной ваты с волокнистой структурой;
• общее улучшение микроклимата жилых помещений благодаря вышеперечисленному и высокой паропроницаемости внешнего утеплителя;
• увеличение сроков между капитальными ремонтными работами и увеличение общего срока службы здания за счёт сохранения несущих и ограждающих частей здания в условиях, защищённых от перепадов климата;
• предоставление жителям горячей воды и отопления в строгом соответствии с заданными параметрами;
• уменьшение финансовых затрат на оплату наложенных штрафов, как поступивших от жильцов по поводу несоответствия качества коммунальных услуг или заданных параметров микроклимата, так и от надзорных органов за соблюдением требований к сбережению энергии.

Для большинства существующих многоквартирных домов путь повышения энергоэффективности только начат, но итог будет выгоден всем. Управляющая компания получит новые источники доходов от выполнения работ по энергосбережению и убедит жильцов в том, что работа ведётся в их интересах. Использование энергосервисных контрактов – не только новый бизнес для энергосервисных компаний, но и способ внедрения энергосберегающих мероприятий за счёт внебюджетного финансирования, причём инвестор будет кровно заинтересован в качестве предоставляемых услуг. Собственники квартир повысят уровень комфорта и получат экономию на коммунальных услугах. А общая экономика страны получит свободные энергетические мощности, которые всегда нужны в любой отрасли хозяйства.

Екатерина Петрова
пресс-служба компании ROCKWOOL Russia

.