Ремонт дома

По мнению большинства специалистов, сочетание поквартирного учета и регулируемого потребления тепла обеспечивает максимальные возможности для реализации потенциала энергосбережения в жилых зданиях. У абонентов появляется стимул следить за расходом тепловой энергии, точно так же, как, например, они следят за расходом электричества. Системы поквартирного учета становятся актуальными для России и находят здесь применение. Однако для их реализации необходимо соблюдение определенных технических условий. Кроме того, самая современная и точная система учета может оказаться нерабочей, если не решен вопрос о порядке расчетов между потребителями в многоквартирном доме и не определены пути его урегулирования.

Дело техники

Основным техническим условием для организации поквартирного учета является наличие горизонтальной разводки отопления. В этом случае теплосчетчик устанавливается на входе в квартиру. Иначе поквартирный учет просто невозможен (мы не рассматриваем здесь порадиаторный учет, т. к. его организация строится на иных принципах). Следует отметить, что сегодня существует успешный опыт (например, в Белоруссии и Прибалтике) переоборудования зданий с вертикальной (стояковой) системой отопления под горизонтальную схему. При строительстве же новых современных жилых комплексов такой подход уже достаточно широко применяется сейчас и в России.

Ключевое значение имеет выбор приборов учета и сетевых технологий для автоматического снятия показаний. Теплосчетчик должен быть не только надежным и метрологически стабильным, но и компактным, а также простым в эксплуатации. Кроме того, необходимо иметь возможность дистанционного снятия показаний, поскольку приборы учета чаще всего устанавливаются непосредственно в квартирах. Для этих целей, как правило, используется недорогая технология диспетчеризации на базе протокола M-Bus, которая уже опробована в российский условиях. Например, такая система была использована для организации сбора данных с приборов учета в доме бизнесс-класса на ул. Чайковского в Ярославле. Здесь 61 теплосчетчик подключен к двум концентраторам (M-Bus Master), которые позволяют снимать текущие показания и архивы вычислителей в любое время. «Данные со всех счетчиков поступают на компьютер, который производит автоматическое считывание информации с заданным интервалом. Удобство системы заключается в простоте ее наладки и дальнейшего использования. Ведь контролировать показания должен председатель ТСЖ, не обладающий специальными навыками», — рассказывает Игорь Рачков, специалист компании «Кройс», осуществлявшей наладку системы учета.

Во многих случаях необходимо организовать сведение данных о потреблении тепла, воды и электричества в единую базу. Это существенно упрощает работу ответственных лиц в ТСЖ, распределяющих платежи между собственниками квартир. Однако, если используются приборы учета разных марок, могут возникнуть сложности с совместимостью форматов вывода данных. Поэтому некоторые производители, например датская компания Kamstrup, ведущий мировой производитель и поставщик системных решений в энергоучете, на основе собственных измерительных приборов разрабатывают технологии, позволяющие легко объединить данные о потреблении всех ресурсов.

Однако, даже при соблюдении всех технических условий и использовании качественных и удобных приборов учета руководители ТСЖ (или обслуживающие организации) нередко сталкиваются с проблемой распределения счетов за тепловую энергию.

Практический опыт

В качестве примера можно привести жилой комплекс «Новая звезда» в Санкт-Петербурге (Песочная набережная, 12), который был сдан в эксплуатацию в апреле 2005 года. В проекте этого дома была предусмотрена технически грамотная и удобная в эксплуатации система поквартирного учета тепла, что было предопределено высоким классом жилой недвижимости. Однако расчеты по показаниям приборов еще не ведутся – решение об этом должно быть принято собранием ТСЖ. Но пока существует ряд вопросов по распределению оплаты, рассмотрение этого пункта откладывается. В чем же причина сложившейся ситуации?

Теплом здание снабжает собственная котельная, питающая системы ГВС, отопления и подогрева воздуха для приточной вентиляции. Режим работы котельной (и подача тепла в квартиры) задается эксплуатирующей организацией и поддерживается автоматически в зависимости от погодных условий. Корректировать температуру в помещениях жильцы могут с помощью 4-х-трубных фанкойлов системы комфортного климата. Дополнительный подогрев воздуха обеспечивает теплоноситель, поступающий в доводчики из системы теплоснабжения, а охлаждение осуществляется благодаря установленным в здании чиллерам Carrier. Поскольку объем потребления тепловой энергии регулируется именно с помощью системы комфортного климата, было принято решение об организации поквартирного учета на фанкойлах.

«В каждой квартире установлено по 2 счетчика MULTICAL® (в общей сложности 156 приборов на 78 квартир): один на охлаждение в системе комфортного климата и ХВС, другой — на тепло от фанкойлов и рециркуляцию ГВС, — говорит Александр Лебедев, специалист компании «Климат-проф», осуществлявшей монтаж инженерных систем в здании. — Выбор приборов учета был обусловлен их способностью работать в системах теплоснабжения и охлаждения, а также необходимой точностью и возможностью интеграции в единую сеть. Диспетчеризация и управление построены на базе системы LonWorks».

Окончательная наладка всей системы учета еще не проводилась, хотя эксплуатирующая организация уже имеет возможность использовать данные приборов для решения собственных задач по обслуживанию инженерных систем жилого комплекса. «Вычислители установлены в щитах внутри квартир – поясняет Александр Лебедев, — и это вызвало ряд проблем. Во-первых, трудно было выбрать время для проведения пусконаладочных работ, т. к. сложно застать собственников дома. Во-вторых, многие переносили щиты при ремонте, поэтому все приходилось подключать заново. К тому же, еще не все квартиры отремонтированы, поэтому система комфортного климата действует не везде».

Другая проблема связана с режимом эксплуатации чиллера. Как поясняет главный инженер объекта, специалист Управления комфортом Холдинга RBI, Александр Петроченков: «Например, прошлой зимой охлаждением воздуха пользовались всего две квартиры, у других такой потребности не было. Вопрос о том, с кого и в каком размере в подобном случае следует взимать оплату за обслуживание чиллера и потребляемую им электроэнергию, так и не был окончательно урегулирован».

Один из вариантов решения этого вопроса был найден ТСЖ «НЭО», образованного в доме № 45 по улице Ленина в Хабаровске. Здесь система комфортного климата обеспечивает охлаждение воздуха в помещениях. Для расчетов за ее обслуживание жильцы договорились применять следующую схему. «Если фанкойлы работают во всех квартирах, то чилер функционирует в оптимальном режиме с высоким КПД, в этом случае, на каждый киловатт энергии охлаждения приходится 0,46 кВт электроэнергии, — рассказывает председатель ТСЖ Андрей Атрощенков. — Чтобы вычислить это значение, мы поделили паспортное потребление чиллера на его максимальную мощность охлаждения. В противном случае КПД значительно ниже. Мы поступаем так: те, кто пользуется охлаждением, платят за электричество из расчета 0,46 кВт-час в соответствии с показаниями хладосчетчиков MULTICAL®. А оставшуюся разницу, вместе с оплатой за содержание и обслуживание чиллера, мы разбиваем на всех собственников, пропорционально площади квартир. Таким образом, получается две составляющих, причем вторая часть является оплатой за возможность пользования услугой».

При распределении счетов за тепло ТСЖ также столкнулось с непростой задачей учета потребления энергии для разных целей – отопления, вентиляции, ГВС. Дом подключен к городской теплосети, обогрев помещений регулируется с помощью радиаторных термостатов. Организован поквартирный учет. «У нас стоит общий теплосчетчик на входе в дом, — объясняет председатель ТСЖ., — а дальше теплоноситель поступает в 3 разных системы: отопительную, ГВС и систему подогрева воздуха для приточной вентиляции. На сегодняшний день вентиляция не работает, поэтому мы распределяем платежи следующим образом. Сколько энергии идет на отопление, можно посчитать, просуммировав данные всех квартирных теплосчетчиков. Затем вычитаем эту цифру из общего потребления дома и полученный остаток считаем затратами на ГВС (отопление общих площадей в жилом комплексе минимально и его решили в расчет не брать). Потом уже эту сумму делим между квартирами пропорционально их расходу воды. А вот как будем считать оплату вентиляции – пока не ясно».

Таким образом, если в здании работает несколько систем, использующих тепловую энергию (отопление, ГВС, кондиционирование), целесообразно установить общедомовые теплосчетчики отдельно на каждую из них. Это позволит получать данные, необходимые для формирования раздельных счетов за эти услуги. К тому же, наличие суммарных показателей облегчает сведение баланса и сверку данных с тепловой компанией.

Правовые аспекты учета

По закону взимать плату за услуги ЖКХ может только поставщик этих услуг (энергоснабжающая организация), каковым ТСЖ не является. Принять квартирные счетчики на коммерческий учет тепловая компания не может т. к. границей балансовой принадлежности является стена здания. Поэтому ситуация с поквартирным учетом тепла иная, нежели с водой и электроэнергией – расчеты внутри ТСЖ могут осуществляться только в рамках договоренностей между его участниками. Как было показано, достичь их не всегда просто, и не столько по причине нежелания людей находить общий язык, сколько в силу отсутствия опыта. Специалисты считают, что помочь собственникам в этом вопросе может подготовка рекомендуемых схем расчета, а также создание необходимой нормативно-правовой основы.

Учесть при разработке этих схем придется и еще несколько вопросов. В частности — организацию расчетов за отопление лестничных клеток и обслуживание оборудования. Их решение также требует доработки законодательства. Например, как отмечает Александр Вербицкий, ведущий научный сотрудник ГУП «МосводоканалНИИпроект»: «В Европе оплата отопления «мест общего пользования» регламентируется так. От 20 до 50 % измеренного на вводе в дом количества тепла распределяется между квартирами пропорционально их площади (нерегулируемая составляющая). Остальная часть оплаты производится в соответствии с показаниями счетчиков. К сожалению, разработчики «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» (ППКУ) европейский опыт проигнорировали. Поэтому сегодня можно говорить лишь о формальном наличии необходимых нормативных документов».

«Регулируемая доля должна составлять 70%, — считает Вадим Ливчак, начальник отдела энергоэффективности строительства Мосгосэкспертизы, вице-президент НП «АВОК». — кроме того, удельное теплопотребление квадратного метра площади квартиры в зависимости от ее размещения (угловая, на первом или последнем этаже, в середине дома) может различаться, по некоторым данным, в два раза. Поэтому следует вводить соответствующие коэффициенты на положение квартиры. Вероятно, следует ввести и еще один повышающий коэффициент на постоянную составляющую, позволяющий учесть отопление лестничных клеток и других общих помещений».

Для зданий, где функционируют различные инженерные системы, использующие тепловую энергию, необходима индивидуальная схема расчетов. Она позволит учесть особенности проекта, финансовые интересы жильцов, эксплуатирующей компании и поставщика тепловой энергии. Например, в некоторых странах Европы расчеты между собственниками, энергоснабжающими и эксплуатирующими организациями осуществляются с привлечением биллинговых компаний. Они предлагают оптимальную схему тарификации и берут на себя все расчеты.

Итак, можно видеть, что предпосылки для внедрения поквартирного учета сегодня существуют. Современные технические средства позволяют решить практически любую техническую задачу, и наглядным тому подтверждением служат проекты, которые уже были успешно реализованы. Дело за организацией эффективной системы распределения оплаты между собственниками жилья. С учетом уже существующего у ряда ТСЖ опыта, сделать это вполне реально.

Пресс-служба Kamstrup