Ремонт дома

Возможности использования автомобиля во многом зависят не только от его технического обслуживания, но и от условий хранения. Сегодня парковка – важный элемент инфраструктуры любого объекта, будь то торговый центр, жилой дом или офисное здание. От характеристик парковки и её вместительности в значительной степени зависит стоимость этих объектов. Минимальное количество машино-мест для различных видов недвижимости определяется государственными нормами. Более того, застройщики, чтобы обеспечить свои объекты конкурентными преимуществами, иногда существенно перевыполняют эти нормы. В условиях дороговизны городской земли такую возможность чаще всего предоставляет устройство подземной парковки.

Уходим под землю

Существует четыре основных фактора, определяющих, какой будет новая парковка: наземной или подземной, одноуровневой или многоуровневой. Это стоимость создания парковки, стоимость земли, разница в размере дохода от объекта, в зависимости от того, каким видом парковки он располагает, наконец – градостроительные и технические ограничения.

Преимущества подземных гаражей и стоянок очевидны. Прежде всего, подземные парковки экономят территорию, поскольку могут быть размещены под существующими зданиями, дорогами и озеленением. В экологическом отношении паркингов также имеют преимущества перед наземными: выброс выхлопных газов автомашин производится лишь через вентиляцию, и в приземном слое концентрация их получается ниже. Поэтому санитарно-гигиенические требования к размещению подземных парковок значительно мягче. Особо важен энергетический аспект: дело в том, что температура воздуха под землёй круглый год остаётся постоянной и может составлять 8-13°С (в зависимости от породы), что позволяет существенно уменьшить потребление энергии. Разумеется, для реализации этого преимущества необходима хорошая теплоизоляция сооружения.

Конечно, строительство наземной парковки обходится гораздо дешевле (в полтора-два раза), чем подземной. Однако размещение паркинга под землёй может оказаться выгоднее – в этом случае застройщик получает возможность максимально использовать площади под основную застройку: офисную, торговую, жилую – доходность которой гораздо выше. Поэтому подземная парковка обычно бывает оптимальным вариантом при строительстве в центре города.

Существуют и особенности при возведении различных объектов недвижимости, определяемые возможностями получения дохода от этих объектов. Так, при строительстве офисных центров (где места арендуются, а следовательно, вложения застройщика окупаются не сразу) или торговых комплексов (где стоянка, как правило, вообще бесплатна) застройщик старается сэкономить на парковке, выполняя лишь минимальные нормы обеспеченности стояночными местами. А вот места в паркингах жилых домов обычно продаются (причём отдельно от квартир). Рыночная стоимость самих квартир зависит от отнесения объекта к высокому классу, а одним из требований при этом является наличие подземного паркинга. В этом случае застройщики обычно не экономят на количестве машино-мест.

Напротив, стараются даже учесть особенности автомобилей потенциальных покупателей, и часть стояночных мест делают с габаритами большими, чем предусмотрено СНиП – они предназначены для авто представительского класса.

Важную роль играют и факторы, определяющие саму возможность создания парковки того или иного вида. С одной стороны, «уход под землю» является порой единственно возможным вариантом строительства в окружении исторической застройки. С другой – различного рода подземные коммуникации, сложная гидрогеологическая обстановка в городской застройке, необходимость укрепления фундаментов стоящих рядом домов лишь увеличивают и без того немалую стоимость подземных паркингов.

Проектирование подземной парковки

При проектировании подземных парковок необходимо обеспечить выполнение ряда общих требований. Это безопасность, технологичность, удобство въезда и выезда (они располагаются отдельно), хорошая гидроизоляция, наличие ряда инженерных систем, обеспечивающих микроклимат (вентиляции и контроля загазованности, отопления), а также пожаротушения и дымоудаления, связи, освещения, и наконец – достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов и парковочных мест. В реальных условиях городской застройки обеспечить многие из этих требований – задача нетривиальная.

Гидрогеологические условия – одна из важнейших характеристик площадки, выбранной для строительства подземной парковки. Подземные воды и состав грунтов могут ограничить глубину заложения и усложнить процесс строительства. К тому же любое крупное сооружение само влияет на поземный водоток, и приходится учитывать влияние создаваемой парковки на фундаменты окружающих зданий. Именно неучёт этого обстоятельства иногда приводит к конфликтам с собственниками окружающих строений.

При проектировании учитывают и градостроительные ограничения, в частности – охранные зоны памятников архитектуры, различных коммуникаций и т. п.

Вместе с тем необходимо выполнение требования по обеспечению 10-минутной пешеходной доступности для владельцев автомашин, если речь идёт о парковках, предназначенных для постоянного хранения автомобилей.

Наиболее сложной задачей является устройство подземных стоянок в жилой зоне и под дорогами. Создание подземных парковок на придомовой территории допускается под проездами, открытыми автостоянками, спортивными площадками. В этом случае на первый план выходит обеспечение санитарных норм.

Расстояния от подземных парковок до жилых домов, общественных и административных зданий не нормируются. Однако необходимо выдерживать санитарные разрывы от мест выбросов загрязняющих веществ и источников шума. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до этих зданий должно составлять не менее 15 метров.

Подземная автостоянка, организованная непосредственно под проезжей частью, – весьма удобна, однако требует больших затрат на усиление несущих конструкций и покрытия. Эти затраты будут оправданы при наличии нескольких подземных ярусов. С другой стороны, при увеличении числа подземных ярусов резко увеличиваются затраты, связанные с условиями производства работ.

В России подземные парковки строятся достаточно давно, и в этой области накоплен богатый опыт. В целом наша нормативная база в сфере строительства зачастую даже жёстче, чем западная, однако она имеет ряд пробелов, связанных с применением современных строительных технологий, которые не успевают включать в нормативы. Существует и ряд юридических сложностей, связанных с тем, что в российских нормативных документах недостаточно чётко определён статус подземного пространства. Устройство подземных парковок под участками, не находящимися в собственности владельца такой парковки, создаёт сложности при согласовании и базу для конфликтов в процессе эксплуатации.

Строительство паркингов в Европе ведётся с шестидесятых годов. Среди подземных парковок середины прошлого века имеются весьма сложные в техническом плане сооружения, которые и сегодня представляют интерес для архитекторов. Так, в Женеве был создан подземный гараж, построенный методом опускного колодца. Этот колодец с наружным диаметром 57 м под действием собственной массы и специальных ножей опущен на 28 м ниже уровня земли. На внутренней стороне железобетонной стены колодца установлена направляющая шириной 21,5 м, придающая жёсткость стенке колодца. Эта направляющая за восемь витков достигает в длину около 1000 м, две её полосы шириной по 9,5 м позволяют одновременное движение автомобилей в обоих направлениях. Места для стоянки автомобилей расположены с двух сторон полосы движения перпендикулярно к ней и разделены на 500 боксов.

Следующим этапом освоения подземного пространства стало строительство районных и городских систем подземных парковок, создаваемых по единому плану.

Позднее для многих крупных городов были разработаны проекты единой общегородской сети подземных гаражей и автостоянок. Один из наиболее крупных градостроительных проектов – схема организации и использования подземного пространства Москвы, впервые разработанная ещё в 1971-73 годах. Сегодня действует одобренная столичным правительством концепция освоения подземного пространства и основных направлений развития подземной урбанизации в городе. Сейчас в Москве доля подземных объектов составляет 8% от общей площади застройки, что существенно ниже, чем на Западе – там она достигает 20-25%, однако предполагается, что в дальнейшем под землёй будет размещено до 70% всех московских гаражей. При строительстве применяются лучшие мировые технологии. В частности, совместно с французскими компаниями осваиваются уникальные технологии возведения подземных гаражных комплексов закрытым проходческим методом, что особенно актуально для сохранения исторического ландшафта. К тому же при таком строительстве не нужно перекрывать движение транспорта.

Конструкции подземной парковки

По-настоящему массовым строительство подземных парковок стало с появлением на рынке новых строительных технологий и материалов, которые значительно снизили стоимость работ и уменьшили трудозатраты.

Создание высококачественной щитовой и тоннельной опалубки сделало применение монолитного железобетона при строительстве стен подземных парковок одним из наиболее часто используемых решений. Монолитные железобетонные конструкции достаточно дёшевы. Их преимуществом также является возможность строительства в стеснённых условиях. Испол�